Si es un impuesto sobre el incremento del valor, ¿cómo es posible que los ayuntamientos lo estén cobrando a pesar de que el valor de los inmuebles ha bajado durante la crisis y muchos de los que hoy se venden, es por menos valor del que se pagó en su compra?

En pleno ‘boom’ inmobiliario, multitud de empresas y particulares compraron inmuebles a precios elevados, que se han visto obligados a vender por debajo del precio de compra, incluso con pérdidas cuantiosas. Ello no ha evitado que los ayuntamientos exijan al vendedor la “Plusvalía Municipal”, lo que nos está llevando a la paradoja de tener que pagar una abultada cantidad en concepto de impuesto por plusvalía, pese a haber perdido dinero con la venta de nuestro inmueble.

Origen del Problema

El problema radica en que para el cálculo de este impuesto (artículo 107 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), se toma como base el valor catastral de los terrenos de naturaleza urbana. Como el valor catastral (valor teórico asignado por la Administración) no ha parado de subir, a pesar de que el valor real no ha parado de bajar, el contribuyente que vende el inmueble con pérdidas, se encuentra con la sorpresa de que el ayuntamiento le exige el pago del tributo, basándose en el incremento teórico del valor del inmueble.

Los Tribunales nos dan la Solución

En un contexto de crisis como el que hemos vivido/estamos viviendo, es cada vez más frecuente que en la transmisión de inmuebles, el valor de los inmuebles, lejos de incrementarse, disminuya y por tanto los impuestos deben adaptarse a la realidad y no anclarse injustamente en la ficción de valores teóricos y artificiales asignados por la Administración. Y más, cuando la esencia del impuesto pretende gravar un beneficio obtenido por el ciudadano.

En base a ello, existen cada vez más sentencias que señalan que no tiene sentido exigir el tributo si en la realidad de la transacción no se han generado beneficios. Estas sentencias advierten que “cuando se acredite y pruebe que en el caso concreto no ha existido, en términos económicos y reales, incremento alguno, no tendrá lugar el presupuesto de hecho fijado por la ley para configurar el tributo (art. 104.1 LHL), y éste no podrá exigirse”. 

Si, a través de los oportunos medios probatorios, se consigue demostrar esa “minusvalía”, se destruiría la presunción “iuris tantum”, y quedaría evidenciada la inexistencia de hecho imponible por lo que no procedería tributar en concepto de “plusvalía municipal”

Conclusión

Si se puede acreditar que la venta se ha producido con pérdida, no se produciría el hecho imponible, y por tanto no se debe pagar cantidad alguna por el concepto de plusvalía.

Nuestro consejo es que siempre que se produzca la venta de un inmueble susceptible de estar gravado por el impuesto popularmente conocido como “Plusvalía Municipal”, esta venta se produzca en pérdidas respecto del valor de compra y el Ayuntamiento competente pretenda cobrar el impuesto, se consulte con abogados especializados para estudiar si procede recurrir la liquidación.

 

Servicio a Socios AMM

Los socios de la AMM cuentan con el servicio de asesoramiento gratuito en cualquier rama del derecho, por lo que también podrán realizar consultas sobre cuestiones de “Plusvalía”, compra-venta de inmuebles, hipotecas, clausulas suelo, gastos de constitución y cualquier otra problemática sobre la que se necesite un asesoramiento.

Correo de consultas: asesoria.juridica@mutuamotera.es

 

José Manuel Cano
asesoria.juridica@mutuamotera.es
Asesoría Jurídica de la AMM